인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업  동의안 심사보고서

2020. 6. 4.(수)

기획행정위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2020. 5. 27.

나. 제 안 자 : 인천광역시장 제출

다. 회부일자 : 2020. 5. 28.

라. 상정일자 : 제263회 제1차 정례회 제3차 위원회(2020년 6월 4일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 김광용 기획조정실장

❍ 검토보고 : 박세윤 기획행정수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업은 정부 수도권 30만호 주택공급정책에 따라 입지가 우수한 공공택지를 확보하여 서민의 주거안정과 첨단산업 유치를 통해 자족성을 갖춘 도시를 조성하는 공익사업으로,

❍ 본 사업을 한국토지주택공사와 공동시행(공사 지분율20%)하고자, 「지방공기업법」제65조의 3에 의거 시의회 동의를 받고자 함.

나. 주요골자

❍ 관련근거 : 「공공주택특별법」, 「제2차 수도권 주택공급계획(2018.12.19.)」

❍ 사 업 명 : 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업

❍ 위    치 : 인천광역시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원

❍ 면    적 : 3,349,214㎡(약 101만평) / 건설호수(계획인구): 16,547호(37,278명)

❍ 사업기간 : 2019년 ~ 2026년

❍ 사업방식 : 공공주택지구 조성사업

❍ 주체별 업무추진내용

- 사업승인권자 : 국토교통부

- 사업시행자   : 인천도시공사(20%), LH공사(80%)

❍ 사 업 비 : 35,740억원〔인천도시공사 7,139(20%), LH공사 28,601(80%)〕

❍ 전체사업 타당성 검토(검토기관: 지방공기업평가원)

구 분		검토결과	비 고
추정손익	총사업비	35,740억원
	총회수비	39,255억원
	경상이익	4,618억원
	세후이익	3,515억원	법인세 차감
재무적 타당성	NPV	619억원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	B/C	1.0235	B/C 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR	5.02%	IRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름

(단위 : 억원)

구 분		금 액	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028
전체 (100%)	수 입	39,255				201	1,185	6,659	14,062	14,002	3,146
	지 출	35,740	4,032	14,072	10,681	1,356	1,386	1,558	1,367	950	339
	과부족	3,515	△4,032	△14,072	△10,681	△1,155	△201	5,101	12,695	13,052	2,807
	과부족 (누계)		△4,032	△18,104	△28,785	△29,940	△30,141	△25,040	△12,345	707	3,514
도시 공사 (20%)	수 입	7,851				40	237	1,332	2,813	2,800	629
	지 출	7,139	806	2,814	2,136	271	277	312	273	186	62
	과부족	712	△806	△2,814	△2,136	△231	△40	1,020	2,539	2,614	567
	과부족 (누계)		△806	△3,621	△5,757	△5,988	△6,028	△5,008	△2,469	145	712

❍ 인천지역경제에 미치는 영향

- 생산유발효과 3,186억원, 소득유발효과 798억원, 고용유발효과 2,602명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 「인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업」은 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원에 공공주택을 건설하려는 총사업비 3조 5,740억원으로 인천도시공사가 20%에 해당하는 7,139억원을 신규투자하는 사업으로써 「지방공기업법」제65조의3제1항 및 같은 법 시행령 제58조의2제1항 규정에 따라 의회의 의결을 받고자 하는 사항임.

법 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

시행령 제58조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 법 제65조의3 제1항에서 "대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업"이란 다음 각 호의 구분에 따른 투자사업을 말한다.

1. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도가 설립한 공사: 총사업비 500억원 이상의 신규 투자사업

❍ 본 사업은 「제2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통망 개선방안(국토부, 2018.12.19.)」의 개발방향에 따라 지방자치단체도 시행자로 참여하여 지역과 함께 만드는 도시개발을 위해 인천도시공사가 참여하는 것이며, 국민들의 주거안정과 주택시장의 안정을 목적으로 정부의 「제3기 신도시 개발계획*」에 따라 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원에 16,547호의 공공주택을 건설하려는 것으로 총사업비 3조 5,740억원 중 인천도시공사가 7,139억원(20% 지분 참여)을 투자하는 방식으로 추진됨.

*2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안(국토부, 2018.12.19.)

⇒ 수도권 4개 도시: 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천 과천동

- 다만, 본 사업의 사업구도가 인천도시공사와 LH공사가 공동 시행으로 추진하고 있으나, 사업참여 지분율을 볼 때, LH공사 80%, 인천도시공사가 20%로 되어 있는바, 인천도시공사 참여 지분율과 관련하여 설명이 필요함.

❍ 2019.11월 지방공기업평가원이 실시한 사업타당성 검토결과에 의하면,

사업대상지는 인천시 계양구의 최동측에 위치하고 있으며, 대상지 동쪽으로 서울시 강서구 및 경기도 부천시와 접해있고, 서울외곽순환고속도로·인천국제공항고속도로·경인고속도로가 인접하며, 북측 공항철도(계양역), 서측 인천도시철도 1호선(박촌역)을 통한 주변도시 주요 전철역과의 연결 등으로 광역적 접근성이 매우 양호한 것으로 판단하고 있음.

- 다만, 사업대상지는 김포공항과 접해있어, 사업대상지 북동쪽 일부(119,021㎡)는 「공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률」에 따른 김포국제공항 소음대책지역에 편입되며, 해당 지역에서는 소음 영향도에 따른 시설물의 설치 및 용도, 건축물 높이가 제한되며,

- 또한, 사업대상지 일부(16.2%)가 역사문화 환경보존지역으로 사업승인 신청시 인천시 문화재위원회 심의를 득해야 할 것이며,

현재 사업지역 대부분은 보전용지(개발제한구역)로써 2030인천도시기본계획 변경이 필요한 사항임.

❍ 결론적으로 인천도시공사가 LH공사와 공동으로 추진하고자 하는 본 신규 투자사업에 대한 지방공기업평가원으로부터 경제성, 재무성, 정책성을 종합적으로 분석한 타당성 검토결과는 “보통”으로 분석

되었음.

경제성 경제성 분석: 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산하여 타당성 여부를 결정하는 방법, 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상하여 분석	재무성 재무성 분석: 사회전체의 입장이 아닌 프로젝트가 사업시행자에게 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교하여 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념임.	정책성 정책성 분석: 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석
미흡	보통	양호

- 경제적 타당성은 현재가치 기준으로 총비용은 10조 7,720억 4,800만원, 총편익*은 8조 2,394억 8,800만원, 순편익은 △2조 5,325억 2,560만원

으로써, 미흡한 것으로 나타났으며,

*총편익

⇒주거공간제공편익+업무시설이용편익상업시설이용편익+지식산업센터이용편익+공공청사이용편익+복합문화시설이용편익+사회복지시설이용편익

< 경제적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
순현재가치(NPV) 순현재가치(Net Present Value ; NPV): 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것으로 NPV가 ‘0’보다 크면 그 사업은 투자가치가 있는 것으로 평가함.	△2,532,560백만원	NPV < 0 → 경제적 타당성 미확보
편익비용비율(B/C) 편익비용비율(Benefit-Cost ratio ; B/C ratio): 편익의 현재가치와 비용의 현재가치의 비율로 나타낸다. 여기서 '현재가치'(present value)란 미래에 발생할 편익과 비용을 할인한 現 시점의 시간적 가치를 말한다. B/C ratio가 ‘1’보다 크면 그 사업은 경제성이 있는 것으로 평가함.	0.7649	B/C ratio < 1 → 경제적 타당성 미확보
내부수익률(IRR) 내부수익률(Internal Rate of Return ; IRR): 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있는 것으로 평가함. 경기도시공사는 지방공기업평가원에서 사업성분석시 적용하는 할인율인 4.5%로 하여 내부수익률 평가에 활용하고 있음.	2.60%	IRR < 할인율(4.5%) → 경제적 타당성 미확보

*순현재가치(NPV) △2,532,560백만원, 편입비용비율(B/C) 0.7649, 내부수익률(IRR) 2.60%로서, NPV, B/C, IRR 모두 당해 사업이 경제적 타당성을 확보할 수 없을 것으로 분석됐음.

- 재무적 타당성은 분양가 인상, 투자비 증가, 분양률 감소 등 사업환경 변화에 민감하므로, 여건이 당초계획보다 악화될 경우 당해 사업에 대한 투자는 재무적 타당성을 확보하기 어려울 가능성이 있어 보통으로 분석됐음.

따라서, 환경변화에 유의하고 여건의 변화에 적절하고 즉각적인 대응체계를 구축하여 당초 계획대로 사업이 추진될 수 있도록 하는

것이 매우 중요하다고 판단하고 있음.

< 재무적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
재무적 순현재가치(FNPV)*	61,878백만원	FNPV > 0 → 재무적 타당성 확보
수익성지수(PI)**	1.0235	PI > 1 → 재무적 타당성 확보
재무적 내부수익률(FIRR)***	5.02%	FIRR > 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 확보

*FNPV: 재무적 순현재가치, **PI: 수익성지수, ***FIRR: 재무적 내부 수익율

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 3,186억원, 부가가치유발효과는 1,142억원, 소득유발효과는 798억, 고용유발효과는 2,602명으로 나타나 양호하다고 분석됐음.

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

구분	생산유발효과 (억원)	부가가치유발효과 (억원)	소득유발효과 (억원)	고용유발효과 (명)
인 천	3,186	1,142	798	2,602
전 국	5,885	1,936	1,163	3,796

*전국에 대한 파급효과는 생산유발효과 5,885억원, 부가가치유발효과 1,936억원, 소득유발효과 1,163억원, 고용유발효과 3,796명으로 추정됨.

□ 종합검토의견

❍ 본 동의안은 서울 근거리지역에 공공주택지구를 조성하여 국민들의 주거안정과 주거수준 향상을 도모하고, 주택시장의 안정을 목적으로 하는 정부의 「제3기 신도시 개발계획(국토부, 2018.12.19.)」에 따라 수도권 4개의 도시에서 추진하는 사업으로 인천도시공사가 참여하고자 하는 것이 본 동의안의 취지임.

- 다만, 본 사업을 추진함에 있어 붙임2(10쪽)의 「공공주택지구 조성사업 추진절차(LH공사 업무편람)」에 따라 현재 주택지구 지정(국토부장관, 2019.10월)이 되고, 지구계획 승인신청(시행자→국토부) 이전단계로 의회의 의결을 받아야 하는 시기에 대한 설명이 필요함.

- 또한, 본 사업 동의안에 대한 의회의 의결 절차가 「지방공기업법」제65조의3(신규투자사업의 타당성 검토)제1항에 따라 사업추진여부를 의결*하는 것인바, 신중한 논의와 검토가 필요함.

*행정안전부(공기업정책과) 의견: 타당성 검토에 대한 의결이 아닌 사업추진여부 의결

- 아울러, 앞으로 사업 추진과정에서 해당 공공주택지구내 지구계획(도시계획, 건축, 교통, 환경, 재해 등) 신청시 주민에게 영향을 미치는 시설건설 여지 등 본 사업에 대한 세부사항 시행이전에 인근 주민들의 의견을 최대한 청취하고 수렴하여 민원이 발생하지 않도록 최선의 노력을 다해야 할 것으로 사료됨.

4. 질의 및 답변 요지

❍ 공공주택을 1만호 이상 건설인가?

⇒ (인천도시공사사장) 네. 그렇습니다만 좀 더 구체적인 사항은 아직 결정된 사항은 아닙니다.

❍ 60%이상으로 공공주택인데, 앞으로 조정되는 것인지?

⇒ (인천도시공사사장) 현재 비율을 유지할 것임. 향후 변경될 수 있음.

❍ 수익이 나지 않으면, 계속해서 변경이 들어오는데, 어떻게 생각하는지?

⇒ (인천도시공사사장) 민간과 공공기관의 사업방식은 다름. 공공주택의 수익성이 줄어들고 있음. 이런 부분은 정책적인 배려가 있었음. 20%지분은 공익적인 부분으로 참여한 것임.

❍ 지구신청을 한다고 했는데, 일정이 어떻게 되는지? 환경 영향평가 등은 언제 하는지?

⇒ (인천도시공사사장) 현재 진행 중에 있으며, 올 연말에 진행되고, 일정대로 하고 추진할 예정임.

❍ 인근 주민들의 의견이 어떤 것이 있는지?

⇒ (인천도시공사사장) 총 6회에 걸쳐 주민공청회를 거쳤는데, 특히 소각장얘기가 많이 나오고 있음. 현재 부천에서  소각하고 있는데, 현재 부천과 인천시가 서로 협의를 하고 있음.

❍ 보상협의체가 구성되어 있는지?

⇒ (인천도시공사사장) 현재 구성되어 있음. 주민들과 소통하면서 진행하겠음.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 7명(이병래, 남궁형, 손민호, 김준식, 노태손, 민경서, 조성혜 위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 7명, 찬성 : 7명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

□ 붙임  인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업 동의안 1부.

인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업 동의안

의 안 번 호	795		제출연월일 : 2020. 5. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업은 정부 수도권 30만호 주택공급정책에 따라 입지가 우수한 공공택지를 확보하여 서민의 주거안정과 첨단산업 유치를 통해 자족성을 갖춘 도시를 조성하는 공익사업으로,

○ 본 사업을 한국토지주택공사와 공동시행(公社 지분율20%)하고자, 지방공기업법 제65조의 3에 의거 市議會 동의를 받고자 함.

□ 주요내용

○ 사업개요

- 사 업 명 : 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 조성사업

- 위    치 : 인천 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원

- 면    적 : 3,349,214㎡

- 사 업 비 : 35,740억원

- 사업기간 : 2019년 ~ 2026년

- 근 거 법 : 공공주택특별법

- 시 행 자 : 인천도시공사(20%), 한국토지주택공사(80%)

○ 전체 사업 타당성 (지방공기업평가원 검토)

구분		검토결과	비고
추정손익	총사업비	35,740억원
	총회수비	39,255억원
	경상이익	4,618억원
	세후이익	3,515억원	법인세 차감
재무적 타당성	NPV	619억원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	B/C	1.0235	B/C 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR	5.02%	IRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

○ 현금흐름

(단위:억원)

구 분		금 액	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028
전체 (100%)	수 입	39,255				201	1,185	6,659	14,062	14,002	3,146
	지 출	35,740	4,032	14,072	10,681	1,356	1,386	1,558	1,367	950	339
	과부족	3,515	△4,032	△14,072	△10,681	△1,155	△201	5,101	12,695	13,052	2,807
	과부족 (누계)		△4,032	△18,104	△28,785	△29,940	△30,141	△25,040	△12,345	707	3,514
도시 공사 (20%)	수 입	7,851				40	237	1,332	2,813	2,800	629
	지 출	7,139	806	2,814	2,136	271	277	312	273	186	62
	과부족	712	△806	△2,814	△2,136	△231	△40	1,020	2,539	2,614	567
	과부족 (누계)		△806	△3,621	△5,757	△5,988	△6,028	△5,008	△2,469	145	712

○ 지역경제에 미치는 영향

- 생산유발효과 3,186억원, 소득유발효과 798억원, 고용유발효과 2,602명